Факторы, определяющие стоимость имущества

Существуют четыре основные группы факторов: социальные, экономичесике, экологические и государственное правовое регулирование. Все они в совокупности определяют стоимость любой недвижимости. Каждый из факторов воздействует на имущественные стоимости в сторону увеличения или понижения. Оценщику следует рассматривать факторы не в застывшем виде, а в динамике и ответить на вопросы о продолжительности, темпах и пределах будущих изменений под воздействием тех или иных факторов.

Социальные факторы представлены в основном характеристиками населения. Сюда относятся демографичесткий состав, уровень бракосочетаний и разводов, среднее число детей, распределение населения по возрастным группам и т.д. Все это свидетельствует о потенциальном спросе на недвижимость и его структуре.

Экономические факторы также существенно влияют на стоимость недвижимого имущества. Необходимо проанализировать сложившиеся на настоящий момент сотношения между спросом и предложением и сделать прогноз будущих изменений, а также покупательной способности и населения для удовлетворения своих потребностей и запросов. К экономическим факторам, определяющим спрос, относятся занятость населения, средняя заработная плата, степень экономического развития района, уровень цен, доступность и условие кредита под покупку жилья и т.д. На прдложение влияют свободные участки земли и простаивающие помещения, новые мощности на стадии строительства или его планирования, арендные ставки и сложившиеся цены на готовые объекты. себестоимость строительства.

Факторы государственного строительства на всех уровнях оказывают на имущественные стоимости большое влияние, порой способное возобладать в отдельных регионах над такими имеющимися экономическими условиями, как соотношение спроса и предложения. К сфере государственного ругулирования относятся:

• ограничение оборота недвижимости и способов землепользования, нормативы строительства;
  
• коммунальные услуги, пожарная охрана и охрана порядка, уборка мусора и общественный транспорт;
  
• федеральная и местная налоговая полиция;
  
• специальные правовые нормы, влияющие на стоимость(нормативное установление арендных ставок, ограничение прав собственности, закон об охране окружающей среды, государственные инвестиции в капитальное строительство и т.д.)
  

Под экологическими факторами при оценке недвижимости понимается совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывабщих непосредственное воздействие на эффективность и полезность объекта недвижимости. Экологические факторы при оценке недвижимости необходимо рассматривать как ее метаинфраструктуру, существенно влияющую на ценность(стоимость) объекта недвижимости. В сою очередь, ценность этой метаинраструктуры, принимая стоимостную (денежную) форму, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимости объекта недвижимости, который может быть как позитивным, так и негативным.

__________________________________________________________________________